Je možné zvýšit nájemné bytu o více než 20 % během tří let?

Klient se mě ptá, zda je možné zvýšit nájemné o více než 20 %, když už loni došlo ke zvýšení o 10 %.

Ustanovení § 2249 občanského zákoníku umožňuje pronajímateli jednostranně zvýšit nájemné až o 20 % během tří let, a to až do výše obvyklého nájemného v daném místě. Toto ustanovení se uplatní pouze tehdy, pokud strany nemají sjednán jiný mechanismus a pokud nejde o dohodu obou stran.

V případě, že se pronajímatel a nájemce společně dohodnou na zvýšení nájemného a tuto dohodu zachytí v dodatku k nájemní smlouvě, nejde o jednostranné zvýšení, nýbrž o novou dohodu o výši nájemného. V takovém případě se omezení podle § 2249 občanského zákoníku neuplatní.

Pokud však k dohodě o zvýšení nájemného nedojde, může pronajímatel postupovat podle výše uvedeného ustanovení § 2249 občanského zákoníku, tedy jednostranně navrhnout zvýšení nájemného. Tento návrh musí být učiněn písemně a doručen nájemci, který má následně právo do dvou měsíců od doručení návrhu sdělit, zda se zvýšením souhlasí. Pokud nájemce návrh odmítne nebo se k němu vůbec nevyjádří, může pronajímatel do tří měsíců podat návrh soudu, aby o zvýšení nájemného rozhodl.

Zákon zároveň stanoví, že nové nájemné nesmí přesáhnout obvyklou výši nájemného v daném místě a čase. Při posuzování obvyklého nájemného se vychází z porovnání s obdobnými byty v dané lokalitě – typicky podle jejich velikosti, stavu, vybavení a polohy. Pronajímatel proto často předkládá srovnávací přehled nebo znalecký posudek, který výši obvyklého nájemného dokládá.

V praxi je rozdíl mezi jednostranným zvýšením nájemného a dohodou o jeho zvýšení zásadní. Jednostranné zvýšení představuje zákonné oprávnění pronajímatele, které je omezeno zákonnými limity a procesními požadavky, zatímco dohoda o zvýšení nájemného je výsledkem svobodného konsenzu obou stran, bez omezení zákonným stropem.

Pokud je pronajímatel zároveň spoluvlastníkem domu, z něhož je byt pronajímán, je třeba dbát také na pravidla spoluvlastnictví. O zvýšení nájemného se musí rozhodnout většinou hlasů spoluvlastníků podle velikosti jejich podílů (§ 1128 občanského zákoníku). Nestačí tedy, aby většinový spoluvlastník jednal zcela sám, aniž by ostatním umožnil se k návrhu vyjádřit. Rozhodnutí o zvýšení nájemného tak musí být výsledkem hlasování spoluvlastníků, i když většinový spoluvlastník může ostatní přehlasovat.

Závěrem lze shrnout, že zvýšení nájemného je možné dvojím způsobem – buď na základě dohody mezi pronajímatelem a nájemcem, nebo jednostranně ze zákona podle § 2249 občanského zákoníku. V obou případech je však vhodné zachovat písemnou formu a transparentní komunikaci, která předejde případným sporům o platnost či přiměřenost zvýšení.