Kdy a jak má SVJ doručit vyúčtování služeb?
Společenství vlastníků jednotek (SVJ) má zákonem stanovené povinnosti ohledně vyúčtování služeb – tedy např. tepla, vody nebo úklidu. Zúčtovací období, za které se náklady vyhodnocují, trvá nejvýše 12 měsíců a jeho začátek si SVJ určuje samo. To je důležité, protože právě od konce tohoto období se odvíjí lhůta pro doručení samotného vyúčtování. Typicky je tímto obdobím kalendářní rok.
Lhůta pro doručení vyúčtování
Jakmile zúčtovací období skončí, musí SVJ nejpozději do čtyř měsíců doručit každému vlastníkovi bytu vyúčtování – tedy přehled skutečných nákladů a přijatých záloh za jednotlivé služby. Vyúčtování je považováno za doručené, jakmile se dostane do "dispoziční sféry" příjemce – tedy např. do schránky, datové schránky nebo e-mailu, kam má vlastník přístup.
Nezáleží na tom, zda si vlastník dokument přečte hned – důležité je, že měl možnost se s ním seznámit. Takto to potvrdil i Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí ze dne 24. 6. 2009, sp. zn. 26 Cdo 2471/2007.
Vyúčtování musí být v souladu s ustanovením § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.:
Pokud ve vyúčtování chybí povinné údaje, nebo není jasné a přehledné, pak nesplňuje zákonné požadavky – a SVJ tím může porušit své povinnosti. V praxi to může vést až k pokutě nebo jiným právním následkům. Vyúčtování musí mít i formální náležitosti, jelikož se jedná o účetní doklad. Jak uvádí odborná literatura splnit požadavek řádného vyúčtování je v praxi poměrně obtížné. Velmi často dochází k neshodám mezi SVJ a vlastníky jednotek, může se jednat o situace, kdy vyúčtování je příliš odborné, sofistikované a pro vlastníky tak nesrozumitelné nebo naopak, ve vyúčtování něco chybí, ať už z formálního či věcného hlediska, tj. je v rozporu s příslušnými právními předpisy.
Uvedené potvrzuje i četnost výskytu této problematiky v rozhodovací praxi Nejvyššího soudu. Ve většině případů došel Nejvyšší soud k závěru, že vyúčtování služeb bylo vadné a zároveň potvrdil nárok příjemce služeb (vlastníka jednotky) na pokutu za nesplnění předložení řádného vyúčtování stanovené přímo zákonem. Tato pokuta je stanovena v současné době na 50,- Kč za každý den prodlení. Tato částka se nemusí jevit jako vysoká, ale obvykle SVJ provádí vyúčtování několik let v řadě stejně, a proto se může pokuta týkat vyúčtování za více let najednou. V takovém případě může pokuta v součtu dosáhnout až částku přesahující sto tisíc korun českých.
Povinnost doručit vyúčtování má vždy SVJ. Vlastník jednotky nemusí SVJ upomínat nebo žádat o vyúčtování, protože to má SVJ udělat samo, a to včas a řádně.
Vyúčtování služeb patří k nejdůležitějším povinnostem společenství vlastníků jednotek. Zákon stanoví nejen lhůty a formální náležitosti, ale také sankci za jejich porušení. Praxe i judikatura Nejvyššího soudu ukazují, že právě kvalita a včasnost vyúčtování bývají častým zdrojem sporů mezi vlastníky a SVJ. Přestože se pokuta 50 Kč za den může zdát zanedbatelná, při opakovaném nebo dlouhodobém porušení povinnosti může mít pro SVJ citelné finanční důsledky.
Proto je v zájmu každého SVJ, aby bylo vyúčtování připraveno kvalitně, srozumitelně a v souladu se zákonnými požadavky. Vzhledem k tomu, že jde o poměrně odbornou a právně citlivou oblast, kde i drobná chyba může vést k sankcím nebo soudním sporům, je často nejlepší cestou obrátit se na odbornou firmu, která se na zpracování vyúčtování služeb specializuje. Takové řešení SVJ nejen ušetří čas a starosti, ale především minimalizuje riziko chyb a následných finančních postihů.
Mnozí lidé vůbec netuší, že existuje rozdíl mezi nájmem a podnájmem. Často můžete slyšet v běžné řeči, že má někdo problém s podnájemníkem a když se zeptáte na podrobnosti, zjistíte, že se ve skutečnosti jedná o nájemce. Podnájem bytu se v posledních letech stal mnohem častějším, než býval v minulosti.
Ve své advokátní praxi jsem se opakovaně setkal s případy, kdy pronajímatelé nedodrželi povinnost řádně vyúčtovat náklady spojené s užíváním bytu. Velká část pronajímatelů není schopna vyúčtování zpracovat v souladu se zákonem, což vede k tomu, že se nájemci domáhají zaplacení pokuty. Tyto spory mohou být komplikované a finančně nákladné, přičemž...
Jeden z klientů, který pronajímá svých několik bytů nájemníkům, se mě ptal, jestli vím něco o připravované změně občanského soudního řádu týkající se zavedení tzv. rozkazu k vyklizení bytu, který by měl údajně urychlit vyklizení bytu.