Moji klienti, mladý pár hledající své první společné bydlení, si letos pořídili útulný byt v panelákovém domě z 80. let. Na první pohled se zdálo, že se jedná o skvělý obchod – prostorný interiér, rozumná lokalita a cena, která byla o něco nižší, než by člověk v dané oblasti čekal. Jenže za touto výhodnou nabídkou se skrývalo jedno velké "ale" pozemek pod domem nevlastní ani oni, ani ostatní obyvatelé domu. Patří někomu jinému, a ten se už s vlastníky bytů soudí. Proč se tedy klienti rozhodli do takové koupě jít, i když věděli o této zátěži? A co pro ně teď znamená probíhající soudní spor? Pojďme se na tento neobvyklý případ podívat zblízka a zjistit, co za ním stojí.
Historická past: Jak se to stalo?
Celá situace má kořeny v době socialismu, kdy se v Československu stavěly panelové domy rychle a ve velkém, aby vyřešily nedostatek bydlení. V té době nikoho příliš nezajímalo, komu přesně patří pozemek pod budovou. Bytová družstva, obecní správy nebo státní podniky postavily domy, ale půda pod nimi často zůstala ve vlastnictví státu, případně původních soukromých majitelů, kteří o ni přišli po znárodnění. Po sametové revoluci v roce 1989 přišly restituce, a tyto pozemky se začaly vracet do rukou původních vlastníků nebo jejich dědiců. A právě tady začíná právní chaos, který se táhne až do dnešních dnů.
V případě domu mých klientů se pozemek vrátil do rukou nového majitele, který se rozhodl, že ze svého vlastnictví chce něco vytěžit. Není to neobvyklé – podobné situace se v Česku dějí poměrně často. Nyní tento majitel požaduje od vlastníků bytů v domě finanční náhradu za to, že jejich panelák stojí na jeho půdě a oni ji de facto užívají. Jenže domluvit se s desítkami lidí, kteří vlastní jednotlivé byty, není jednoduché. Každý má jiný názor, jiné finanční možnosti a jinou představu o tom, co je spravedlivé. Výsledek? Dohoda selhala a spor se přesunul k soudu.
Proč koupit byt s takovým rizikem?
Když jsem se svých klientů ptal, co je přimělo koupit nemovitost, která je zatížena probíhajícím sporem, odpověď byla překvapivě pragmatická. Byt se jim prostě líbil – měl příjemné dispozice, velká okna a nacházel se v klidné části města s dobrou dostupností. Navíc cena byla o něco nižší než u srovnatelných nemovitostí v okolí, což pro mladý pár s omezeným rozpočtem sehrálo velkou roli. "Věděli jsme, že je tam ten pozemek problém, ale řekli jsme si, že to nějak dopadne," svěřili se mi. Věřili, že rizika nejsou tak velká, aby je odradila, a spoléhali na to, že dům je řádně zkolaudovaný a nikdo ho jen tak nestrhne.
A v tom mají pravdu – bytový dům stojí legálně, má všechny potřebné povolení a jeho existence není ohrožena. Dokonce ani majitel pozemku se nesnaží o to, aby byl dům zbourán. Jeho cílem je finanční kompenzace. Výhodná kupní cena tedy měla svůj důvod a nyní je otázkou, zda byla cen opravdu tak výhodná.
Jak může soud rozhodnout?
Soudní spor, který teď probíhá, může skončit několika různými způsoby, a každý z nich bude mít pro mé klienty i ostatní vlastníky bytů jiné důsledky. Mezi nejpravděpodobnější scénáře patří:
Majitel pozemku dostane jednorázovou finanční kompenzaci za minulé období za to, že jeho půdu dům zabírá. A dále soud rozhodne, že jsou vlastníci bytů platit vlastníkovi pozemku pravidelné platby odpovídající v podstatě výši nájemného za obdobný pozemek.
Z výpisu z katastru nemovitostí je zřejmé, že někteří vlastnicí se dohodli s vlastníkem pozemku a část pozemků od něj odkoupili. Jedná se sice větší jednorázovou investici, ale zároveň se tím problém vyřeší jednou provždy.
Majitel zůstane vlastníkem pozemku, ale bude muset umožnit jeho dlouhodobé užívání vlastníkům bytů, například formou pronájmu za rozumný poplatek. Tato varianta by mohla být nejméně bolestivá z hlediska okamžitých nákladů, ale znamenala by pravidelné platby do budoucna.
Výsledek sporu zatím není jasný, a tak klienti žijí v nejistotě. Přesto svého rozhodnutí nelitují – zatím. "Byt nám stojí za to," říkají s úsměvem, i když přiznávají, že čekání na verdikt soudu není zrovna příjemné.
Lekce pro budoucí kupce
Případ mých klientů slouží jako důležité varování pro všechny, kteří uvažují o koupi bytu či domu. Kromě technického stavu nemovitosti je třeba brát v potaz i právní aspekty, které mohou ovlivnit budoucí užívání a hodnotu investice. Zde je několik doporučení:
Vydržení představuje jeden z původních způsobů nabytí vlastnického práva podle českého občanského zákoníku. Upravuje jej ustanovení § 1089 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů.
V posledních dnech se mi na stůl dostaly dva případy, které se oba týkají skrytých vad nemovitostí. Shodou okolností v obou případech hraje hlavní roli vlhkost – v jednom zastupuji prodávajícího, ve druhém naopak kupujícího.
Moji klienti, mladý pár hledající své první společné bydlení, si letos pořídili útulný byt v panelákovém domě z 80. let. Na první pohled se zdálo, že se jedná o skvělý obchod – prostorný interiér, rozumná lokalita a cena, která byla o něco nižší, než by člověk v dané oblasti čekal. Jenže za touto výhodnou nabídkou se skrývalo jedno velké "ale"...
Prohlášení vlastníka rozestavěné budovy
Nedávno mě navštívil klient s dotazem, jak správně zapsat zpřesněnou hranici mezi jeho a sousedovým pozemkem do katastru nemovitostí. Již měl vyhotovený geometrický plán, který přesně vymezoval průběh hranice, a zajímalo ho, jaké kroky musí podniknout, aby byl nový stav zapsán do katastru.
Mnozí lidé vůbec netuší, že existuje rozdíl mezi nájmem a podnájmem. Často můžete slyšet v běžné řeči, že má někdo problém s podnájemníkem a když se zeptáte na podrobnosti, zjistíte, že se ve skutečnosti jedná o nájemce. Podnájem bytu se v posledních letech stal mnohem častějším, než býval v minulosti.
Ve své advokátní praxi jsem se opakovaně setkal s případy, kdy pronajímatelé nedodrželi povinnost řádně vyúčtovat náklady spojené s užíváním bytu. Velká část pronajímatelů není schopna vyúčtování zpracovat v souladu se zákonem, což vede k tomu, že se nájemci domáhají zaplacení pokuty. Tyto spory mohou být komplikované a finančně nákladné, přičemž...
Jeden z klientů, který pronajímá svých několik bytů nájemníkům, se mě ptal, jestli vím něco o připravované změně občanského soudního řádu týkající se zavedení tzv. rozkazu k vyklizení bytu, který by měl údajně urychlit vyklizení bytu.