Odpovědnost za skryté vady při prodeji nemovitosti: Co by měl vědět prodávající i kupující

Při prodeji nemovitosti odpovídá prodávající kupujícímu za vady. Pojem "vada nemovitosti" lze specifikovat z hlediska práva jako odchylku od stavu, který byl sjednán ve smlouvě, nebo který by kupující mohl rozumně očekávat na základě okolností prodeje. Vady nemovitosti mohou být skryté nebo zjevné a mohou zahrnovat jak fyzické, tak právní nedostatky.

Zjevné vady jsou ty, které kupující s vynaložením obvyklé pozornosti mohl odhalit při běžné prohlídce nemovitosti. Zjevné vady lze zjistit například pouhým pohledem nebo běžnými zkouškami (např. rozsvícení světel, kontrola topení apod.).

Skryté vady jsou naopak takové, které kupující nemohl zjistit běžnou prohlídkou nebo standardními zkouškami. Může se jednat například o špatně provedené izolace proti vlhkosti, vadné základy nebo problémy s inženýrskými sítěmi. Tyto vady často vyjdou najevo až během užívání nemovitosti. Důležité však je, že takové vady musí existovat již v době uzavření kupní smlouvy nebo v době předání nemovitosti.

Mnozí si neuvědomují, že prodávající odpovídá za skryté vady nemovitosti i v případě, že jde o starší nemovitost. Klíčovým ustanovením je § 2129 odst. 2 občanského zákoníku, který zní:

"Neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět."

Toto ustanovení se týká skrytých vad staveb, za které prodávající odpovídá kupujícímu po dobu pěti let. Tato lhůta je poměrně dlouhá v porovnání s jinými záručními lhůtami v českém právním řádu, například zákonná záruka na zboží je pouze dvouletá. Prodávající by tedy měl informovat kupujícího o všech známých skrytých vadách, a pokud tak učiní, za tyto vady neodpovídá. V praxi se však často stává, že prodávající o skrytých vadách sám neví.

Prodávající samozřejmě neodpovídá za vady způsobené běžným opotřebením nebo za vady, které jsou projevem stáří nemovitosti a které kupující mohl očekávat na základě okolností. Běžné opotřebení nemovitosti není vadou, za kterou prodávající odpovídá, ale v praxi bývá někdy obtížné rozlišit, kdy se jedná o vadu, za kterou prodávající odpovídá, a kdy již ne. Je proto důležité posuzovat každý případ individuálně, přičemž jiné posouzení bude u stavby staré sto let a jiné u stavby staré pět let.

Pokud chce mít prodávající jistotu a souhlasí s tím kupující, lze odpovědnost za skryté vady stavby ve smlouvě vyloučit. Jako kompenzaci za omezení této odpovědnosti může prodávající nabídnout například snížení kupní ceny.

Chcete upravit kupní smlouvu tak, abyste neručili kupujícímu za skryté vady? Nebo jste kupující a nejste si jisti, zda prodávající tuto odpovědnost ve smlouvě nevyloučil? Neváhejte mě kontaktovat.