Prohlášení vlastníka rozestavěné budovy: Jak a proč ho vypracovat?

Prohlášení vlastníka rozestavěné budovy

Minulý týden se na mě obrátil klient s prosbou o vypracování prohlášení vlastníka rozestavěné budovy. Prohlášením vlastníka se vymezí v budově jednotky, v tomto případě rozestavěné jednotky. Prohlášení vlastníka je klíčový dokument, kterým se v budově vymezují jednotky a podíly na společných částech, ať už jde o rozestavěnou či dokončenou stavbu.

O klasickém prohlášení vlastníka budovy jsem psal již v tomto článku:

https://www.ak-rapsa.cz/l/co-to-je-prohlaseni-vlastnika-budovy/

Pro zápis prohlášení vlastníka rozestavěné budovy je nutné, aby jednotky, které se nachází v rozestavěné budově, byly v takovém stupni rozestavěnosti, že jsou již uzavřeny obvodovými stěnami a jsou patrné jejich dispozice s tím, že rozestavěná budova je v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí a je patrné stavebně technické a funkční uspořádání všech jejích podlaží. Když mi klient potvrdil, že jsou tyto podmínky splněny, přistoupili jsme k samotné přípravě dokumentu.

Co musí obsahovat prohlášení vlastníka rozestavěné budovy?

Prohlášení musí především obsahovat podrobný popis celé nemovitosti, včetně:

• Označení pozemku a katastrálního území, kde se stavba nachází.
• Vymezení všech jednotek, které v budově vzniknou (byty, nebytové prostory), jejich předpokládanou výměru, označení a umístění v podlažích.
• Vymezení společných částí nemovité věci (například schodiště, chodby, výtahy, sklepy, garáže, pozemek apod.).

Specifikace jednotek vychází ze stavebních výkresů – půdorysů a případně dalších schémat, přičemž je nutné uvádět podlahové plochy a jiné technické údaje, aby bylo rozdělení co nejpřesnější. V případě rozestavěné budovy je součástí dokumentace také prohlášení o rozestavěnosti, ve kterém vlastník prohlásí, že jsou splněny podmínky rozestavěnosti uvedené výše. K prohlášení je dále třeba doložit se stavební povolení či jiné oprávnění k výstavbě a přiloží se geometrický plán se zakreslením půdorysu budovy, která bude na základě toho zapsána do katastru nemovitostí.

Rozdíl mezi prohlášením vlastníka dokončené a rozestavěné budovy

• Prohlášení vlastníka je dokument, kterým se v budově vymezují jednotlivé bytové a nebytové jednotky včetně jejich součástí a podílů na společných částech. Zatímco u dokončené budovy je stavba již hotová a hlavně zkolaudovaná a lze ji tedy okamžitě užívat, u rozestavěné budovy je třeba splnit podmínku dostatečné rozestavěnosti a doložit k prohlášení ještě tzv. prohlášení o rozestavěnosti, aby bylo možné jednotky zapsat do katastru i před úplným dokončením stavby.

Podání prohlášení na katastr a další postup

Jakmile je prohlášení vlastníka hotové, máte připraveny všechny přílohy, podá se vše na příslušný katastrální úřad, a to návrhem na vklad. Pokud je na nemovitosti zřízeno zástavní právo, je nutné přiložit písemný souhlas zástavního věřitele.

Proč je důležité mít prohlášení vlastníka?

• Právní jistota a transparentnost: Každá jednotka je jasně definována a má přesně daný podíl na společných částech.
• Možnost samostatného nakládání s jednotkou: Každá jednotka představuje samostatnou věc v právním smyslu, lze ji prodat, pronajmout či zastavit, i před dokončením stavby.
• Vyšší tržní hodnota: Jednotky vymezené v prohlášení mívají zpravidla vyšší cenu než spoluvlastnický podíl na nemovitosti, se kterým je spojeno právo užívání bytu nebo jiného prostoru v domě.

Pokud uvažujete o vypracování prohlášení vlastníka rozestavěné budovy, dbejte na to, aby stavba již dosáhla takového stupně rozestavěnosti, který umožní jasné určení budoucích jednotek a společných částí. Nezapomeňte také na prohlášení o rozestavěnosti, geodetickou dokumentaci a případný souhlas zástavního věřitele, pokud je nemovitost zatížena zástavním právem. Jestliže si nejste jisti, co vše je třeba k úspěšnému zápisu do katastru nebo jak správně sestavit prohlášení, neváhejte se obrátit na odborníka – vypracování kvalitního prohlášení a správná příprava všech podkladů vám mohou ušetřit řadu starostí a v konečném důsledku i finančních výdajů.