Skryté vady nemovitosti: Co dělat, když se objeví vlhkost

V posledních dnech se mi na stůl dostaly dva případy, které se oba týkají skrytých vad nemovitostí. Shodou okolností v obou případech hraje hlavní roli vlhkost – v jednom zastupuji prodávajícího, ve druhém naopak kupujícího.

V prvním případě se jedná o byt, který není sice nový, když byl postaven zhruba před deseti lety. V tomto případě zastupuji kupujícího a jsme teprve na začátku celého sporu – připravujeme reklamaci vady a zajišťujeme znalecký posudek, který má určit rozsah vady a náklady na její odstranění.

Ve druhém sporu jde o venkovský dům, starý přibližně dvě stě let. Zastupuji zde prodávajícího a kauzu jsem převzal až po skončení řízení před soudy nižších stupňů – nyní nás čeká již jen dovolání. K mému překvapení soud kupujícímu vyhověl, a to přesto, že reklamace přišla až téměř tři roky po prodeji. V dovolání budeme mimo jiné namítat, že u takto staré stavby je zvýšená vlhkost běžným jevem, a dále, že reklamace nebyla podána včas – daný stav musel být zřejmý již po první zimě.

Oba případy jsou řešeny podle ustanovení § 2129 odst. 2 občanského zákoníku, podle kterého může kupující vytknout skrytou vadu stavby do pěti let od jejího nabytí. Pokud tuto lhůtu nedodrží a prodávající uplatní námitku opožděného oznámení, soud právo z vadného plnění kupujícímu nepřizná. Výjimku tvoří situace, kdy je vada důsledkem skutečnosti, o níž prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět – v takovém případě prodávající právo na námitku opožděné reklamace nemá.

Pětiletá lhůta pro uplatnění práv z vad u staveb se jeví jako nepřiměřeně dlouhá, zejména v případech, kdy se jedná o starší nebo historické nemovitosti. U takových staveb je do určité míry obvyklé, že se v průběhu užívání objeví technické nedostatky – například vlhkost, nerovnosti konstrukcí nebo opotřebení materiálů. Pokud je možné tyto jevy reklamovat i po několika letech od převodu vlastnického práva, výrazně to prodlužuje nejistotu prodávajícího a může to vést ke sporům, které se rozbíhají až po velmi dlouhé době. V praxi pak může být obtížné zpětně posoudit, zda se skutečně jednalo o vadu existující již v době prodeje.

Co říká zákon: rozdíl mezi vadou zjevenou a skrytou

Občanský zákoník rozlišuje mezi vadami zjevenými a skrytými:

• Zjevné vady jsou takové, které kupující mohl při obvyklé prohlídce nemovitosti zjistit ještě před uzavřením smlouvy, a to i přesto, že mu je prodávající výslovně neoznámil.
• Skryté vady naopak nejsou při běžné prohlídce zjistitelné. Projeví se často až během užívání nemovitosti – typicky například právě v podobě vlhkosti, která se projeví např. po zimě nebo po silnějším dešti. Důležité přitom je, že taková vada existovala již v době převzetí nemovitosti, byť nebyla patrná a nebyla ani zmíněna ve smlouvě.

Oznámení vady: klíčový krok kupujícího

Pokud kupující zjistí vadu, má zákonnou povinnost ji bez zbytečného odkladu oznámit prodávajícímu. Tento požadavek vyplývá z ustanovení § 2112 občanského zákoníku.

Jak by mělo oznámení vypadat?

• Kupující by měl stručně, ale výstižně popsat, v čem vada spočívá. Není nutné přesné technické určení, ale poukaz na existenci problému je nezbytný.
• Pokud si kupující rovnou uplatňuje konkrétní právo (např. žádá slevu z kupní ceny nebo odstranění vady), měl by to vyjádřit jasně a srozumitelně.

Co znamená "bez zbytečného odkladu"?

Zákon nestanoví pevnou lhůtu – neříká tedy, že je třeba vadu oznámit např. do 5 nebo 10 dnů. Lhůta se posuzuje individuálně podle okolností případu, zejména podle povahy nemovitosti, charakteru vady a momentu, kdy kupující vadu mohl zjistit při obvyklé péči.

Obecně ale platí, že by oznámení mělo proběhnout v řádu několika málo dnů až týdnů od zjištění vady. Pokud by kupující s oznámením otálel, může přijít o svá práva z odpovědnosti za vady.

Skryté vady – zejména ty spojené s vlhkostí – jsou častým předmětem sporů mezi kupujícími a prodávajícími. Ať už jste na jedné či druhé straně smlouvy, doporučuji si včas zajistit právní poradenství. Správné a včasné kroky mohou rozhodnout o tom, zda budete mít nárok na odstranění vady, slevu z kupní ceny – nebo zda se naopak dokážete vůči takovému nároku kupujícího ubránit.