Správa domu bez SVJ: proč nestačí „domluva na chodbě“

V praxi menších bytových domů, kde jsou typicky jen dva vlastníci jednotek, se často funguje „po staru“: občasný telefonát, e-mail, krátká domluva na chodbě a jde se objednat firma. Dokud se nic nepokazí, všichni jsou spokojení. Jakmile se ale objeví spor o úhradu nákladů, soudy bývají nekompromisní. U správy domu v režimu bytového spoluvlastnictví se musí dodržet zákonný postup.

Nyní řeším spor, kdy se většinový vlastník jednotek v postavení správce budovy domáhá toho, aby mu menšinový vlastník uhradil část nákladů spojených s opravou domu. Odvolací soud v dané věci výslovně potvrdil, že správa domu v bytovém spoluvlastnictví má speciální pravidla, která mají přednost před obecnou úpravou spoluvlastnictví. Pokud tento postup není dodržen, může se stát, že z takového právního jednání bude zavázán pouze správce, ale nikoliv menšinový vlastník jednotek.

Kvalifikovaný souhlas: podíly i „počty hlav“

Odvolací soud předmětnou opravu domu posoudil jako záležitost spadající do působnosti shromáždění, tedy do režimu ustanovení § 1208 písm. e) bod 2 občanského zákoníku ve spojení s ustanovením § 13 odst. 2 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. V tomto okamžiku je znovu nutné zdůraznit, že  v předmětné budově nebylo zřízeno SVJ, přesto soud posoudil věc tak, že se má rozhodovat stejně jako v případě existence SVJ, a to ve smyslu ustanovení 1191 odst. 2 občanského zákoníku. Soud zdůraznil, že ustanovení § 1191 odst. 2 zakotvuje princip řádné a včasné informovanosti vlastníků. Ten je podmínkou toho, aby bylo respektováno právo každého vlastníka účastnit se správy společné věci. Podle ustanovení § 1191 odst. 2 občanského zákoníku se vyžaduje:

• souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek (typicky dle podílů),

• a zároveň souhlas většiny všech vlastníků jednotek („počty hlav“),

ledaže prohlášení vlastníka vyžaduje vyšší počet.

V domě se dvěma vlastníky jednotek to má nepříjemný dopad, když k přijetí rozhodnutí, které spadá do působnosti „shromáždění“, je nutný souhlas obou. Jakmile jeden nesouhlasí (nebo není řádně přizván a hlasování ani neproběhne), kvalifikovaná většina prostě nevznikne.

Důsledek nedodržení zákonného postupu

Pokud se k určitému právnímu jednání (např. objednávce prací za významnou částku) vyžaduje souhlas podle ustanovení § 1191 odst. 2 občanského zákoníku, platí že vlastníci jednotek jsou z právních jednání správce oprávněni a zavázáni jen tehdy, jde-li o jednání v záležitosti, která je v působnosti shromáždění, a pouze pokud je k němu dán souhlas podle § 1191 odst. 2 občanského zákoníku.

Jestliže souhlas nebyl dán, správce nepřenáší závazek na ostatní vlastníky. Prakticky: objednal-li práce „správce“ bez řádného rozhodnutí, může se stát, že soud řekne: „ostatní nejsou zavázáni, zavázal ses jen ty.“

Per rollam bez SVJ

Odvolací soud dále upozornil, že při neexistenci SVJ nelze použít rozhodování mimo zasedání (per rollam).

A i kdybychom teoreticky uvažovali o hlasování mimo zasedání, soud navíc zdůraznil, že v dané věci nebyly splněny ani podmínky pro takový postup. 

Z toho plyne, že při neexistenci SVJ může být postup při rozhodování ve výsledku složitější než v domě se založeným SVJ, protože forma a prokazatelnost rozhodnutí jsou v praxi častěji sporné.

Závěr: právní úprava může nahrávat „blokujícím“ menšinovým vlastníkům

Závěrem je vhodné dodat, že takto nastavená právní úprava může v praxi výrazně posilovat postavení menšinových (případně „blokujících“) vlastníků, kteří se správě domu aktivně nevěnují, případně ji zcela odmítají.

Požadavek kvalifikovaného souhlasu (včetně principu „počtu hlav“) a důraz na formální svolání a informovanost sice legitimně chrání právo každého vlastníka účastnit se rozhodování, současně však vytváří prostředí, v němž může pasivní nebo obstrukční vlastník fakticky paralyzovat nezbytné investice a opravy, a to i tehdy, když jsou objektivně potřebné a dlouhodobě odkládané práce zvyšují riziko škod či budoucích nákladů.

V extrému pak dochází k tomu, že vlastník, který správu domu reálně zajišťuje, nese nepřiměřené organizační i ekonomické riziko. Pokud zvolí praktické řešení a zajistí opravu bez perfektně dodrženého postupu, vystavuje se závěru, že zavázal pouze sám sebe. Pokud naopak trvá na formální cestě, může narazit na trvalé odmítání součinnosti a dům zůstává v neřešeném technickém stavu. Právo tak v těchto situacích nechrání „správu domu“, ale spíše strategii neúčasti, když motivuje menšinu, aby se na společné věci nepodílela, protože ví, že bez jejího souhlasu se nic nestane, zatímco odpovědnost za řešení dopadá na aktivnějšího vlastníka. Aktivní vlastník se v takové situaci neocitá zcela „bez právních nástrojů“, pokud nezbytné práce uhradí sám a ostatní vlastník z nich má prospěch, může se domáhat vydání bezdůvodného obohacení. Jenže právě tato cesta je v praxi často jen nouzovým řešením, neboť výše bezdůvodného obohacení nemusí odpovídat vynaloženým nákladům a jeho vyčíslení bývá náročné, když se zpravidla neobejde bez znaleckého posouzení. Výsledkem je, že i když institut bezdůvodného obohacení nabízí teoretickou „záchrannou brzdu“, v praxi může být jeho uplatnění nejisté, zdlouhavé a nákladné, protože přesná výše obohacení je u podobných oprav obtížně prokazatelná a vyčíslitelná.