Vydržení nemovitostí v českém právním řádu

Vydržení představuje jeden z původních způsobů nabytí vlastnického práva podle českého občanského zákoníku. Upravuje jej ustanovení § 1089 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

V praxi umožňuje vydržení nabýt vlastnické právo k nemovitosti osobě, která ji po zákonem stanovenou dobu drží jako vlastník, a to i přesto, že není zapsána v katastru nemovitostí jako její vlastník.

Vedle tzv. řádného vydržení zákon rovněž upravuje i mimořádné vydržení, které poskytuje specifickou ochranu dlouhodobé držbě i v případech, kdy není možné prokázat tzv. pravost držby.

Řádné vydržení

K řádnému vydržení nemovitosti je třeba splnit následující podmínky:

a) Držba jako vlastník

Osoba musí s nemovitostí nakládat způsobem, který odpovídá výkonu vlastnického práva – tedy ji obhospodařovat, udržovat, užívat a vykonávat s ní související práva a povinnosti. Musí se jednat o držbu "vlastnickou", nikoliv například nájemní či pachtovní.

b) Nepřetržitá držba po dobu 10 let

Pro nemovitosti zákon stanoví jednotnou vydržecí dobu 10 let. Držba musí být po celou dobu nepřerušená – přerušením může být například žaloba vlastníka nebo faktické opuštění nemovitosti. Musí se jednat o držbu poctivou, zjevnou a pravou.

Mimořádné vydržení

Institut mimořádného vydržení je upraven v § 1095 a násl. občanského zákoníku a představuje výjimku z pravidel řádného vydržení. Umožňuje nabytí vlastnického práva i tehdy, pokud držitel neprokáže právní důvod (titul), na kterém je jeho držba založena – tedy chybí tzv. pravost držby.

Podmínkou mimořádného vydržení je:

• držba nemovitosti po dvacet let,
• absence nepoctivého úmyslu (např. vědomé uzurpace práva jiné osoby),
• faktický výkon vlastnického práva po tuto dobu.

Tento institut má význam zejména v případech, kdy osoba dlouhodobě užívá nemovitost, ale nedisponuje listinou osvědčující právní titul.

Jak vydržení v praxi uplatnit

Přestože vlastnické právo vzniká vydržením přímo ze zákona, jeho zápis do katastru nemovitostí vyžaduje doložení právního titulu. Typicky držitel podává žalobu na určení vlastnictví podle ustanovení § 80 o. s. ř., jejímž výsledkem je pravomocný rozsudek, který slouží jako podklad pro zápis do katastru.

Alternativou může být dohoda s dosavadním vlastníkem, pokud je znám a souhlasí s převodem.

Závěr

Vydržení je silným institutem, který umožňuje faktickému držiteli přeměnit dlouhodobý faktický stav ve stav právní. V případě nemovitostí činí řádná vydržecí lhůta 10 let, mimořádná pak 20 let. Zatímco řádné vydržení předpokládá existenci právního důvodu, mimořádné vydržení umožňuje nabytí vlastnictví i bez něj, za předpokladu dostatečně dlouhé držby a poctivého úmyslu.

Vzhledem ke složitosti právních i faktických okolností je vždy vhodné konzultovat konkrétní případ s odborníkem na nemovitostní právo, zejména pokud má být uplatněno u soudu či zapsáno do katastru nemovitostí.