Skryté vady nemovitosti podruhé: Co nově řekl Nejvyšší soud?

V červnu 2025 jsem na tomto webu publikoval článek Skryté vady nemovitosti: Co dělat, když se objeví vlhkost, ve kterém jsem se věnoval zejména odpovědnosti prodávajícího za skryté vady a lhůtám pro jejich oznámení.

https://www.ak-rapsa.cz/l/skryte-vady-nemovitosti-co-delat-kdyz-se-objevi-vlhkost/

Od té doby vydal Nejvyšší soud dvě zajímavá rozhodnutí, která tuto problematiku dále upřesňují. První se týká otázky, zda kupující musí při prohlídce nemovitosti rozpoznat i vady, jejichž skutečné důsledky se projeví až později. Druhé řeší, zda může kupující oznámit skrytou vadu kdykoliv během zákonné pětileté lhůty.

Obě rozhodnutí mají značný praktický význam, a to nejen pro kupující, ale také pro prodávající nemovitostí.

1. Viditelný stavební nedostatek ještě nemusí znamenat zjevnou vadu

V rozsudku ze dne 31. srpna 2026, sp. zn. 23 Cdo 2521/2025, se Nejvyšší soud zabýval sporem o slevu z kupní ceny rodinného domu, u kterého se po převzetí projevilo zatékání.

Jednou z příčin zatékání byla netěsnost střešní krytiny nad místností v suterénu. Na fotografiích byly patrné mezery mezi plastovými prkny tvořícími krytinu. Odvolací soud dospěl k závěru, že kupující si těchto nedostatků mohli všimnout již při prohlídce nemovitosti, a proto jim v této části nárok na slevu z kupní ceny nepřiznal.

Nejvyšší soud však takové právní posouzení odmítl.

V bodě 30 odůvodnění rozsudku uvedl:

„Nebyla-li však vada při uzavírání smlouvy pro kupujícího při běžné opatrnosti rozpoznatelná, […] následek předvídaný § 2103 věta první o. z. se neprosadí.“

Podstatné podle Nejvyššího soudu je, zda kupující mohl při vynaložení obvyklé pozornosti rozpoznat nejen samotný konstrukční nedostatek, ale také projevy vady v jejich skutečném rozsahu.

V daném případě byly sice mezery v krytině viditelné, avšak při prohlídce nemovitosti nebyly patrné známky zatékání. Ty se projevily až po jejím převzetí.

Nejvyšší soud proto zamítavou část rozsudku odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.

Z tohoto rozhodnutí vyplývá důležitý závěr: samotná skutečnost, že kupující mohl při prohlídce zaznamenat určitý stavební nedostatek, ještě neznamená, že musel rozpoznat také jeho skutečné důsledky.

Rozhodnutí však nelze vykládat tak, že kupující nemusí technickému stavu nemovitosti věnovat pozornost. Podle ustanovení § 2103 občanského zákoníku zásadně nemá práva z vadného plnění, jde-li o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. Výjimkou je zejména situace, kdy jej prodávající výslovně ujistil, že je nemovitost bez vad, nebo vadu lstivě zastřel.

2. Pětiletá lhůta neznamená, že kupující může s oznámením vady čekat

Druhé významné rozhodnutí představuje rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. srpna 2025, sp. zn. 23 Cdo 506/2025, který byl následně publikován ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 38/2026.

V projednávaném případě kupující zjistil závažné stavební vady související se statikou nemovitosti. Přestože měl informace o těchto vadách již v průběhu roku 2017 a na počátku roku 2018, prodávajícím je oznámil až v září 2018.

Kupující argumentoval zejména tím, že podle ustanovení § 2129 odst. 2 občanského zákoníku lze skryté vady stavby oznámit do pěti let od jejího nabytí.

Nejvyšší soud však tento výklad odmítl.

V bodě 36 odůvodnění rozsudku výslovně zdůraznil:

„povinnost kupujícího vytknout skrytou vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit“

Tato povinnost podle Nejvyššího soudu zůstává zachována i při koupi nemovitosti, pro kterou zákon stanoví zvláštní pětiletou lhůtu.

Jinými slovy, je nutné rozlišovat dvě lhůty.

Pětiletá lhůta podle ustanovení § 2129 odst. 2 občanského zákoníku představuje objektivní časovou hranici pro vytknutí skryté vady stavby spojené se zemí pevným základem. Vedle ní však platí povinnost vytknout vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit.

Kupující tedy nemůže například zjistit závažnou stavební vadu několik měsíců po koupi a následně bezdůvodně čekat další dva nebo tři roky s jejím oznámením pouze proto, že pětiletá lhůta dosud neuplynula.

V posuzovaném případě Nejvyšší soud potvrdil správnost závěru odvolacího soudu, podle kterého kupující skryté vady neoznámil včas.

Rozhodnutí tak potvrzuje, že pětiletá lhůta nepředstavuje obecné oprávnění kupujícího odkládat oznámení již zjištěných vad.

Současně je však třeba připomenout, že soud k opožděnému oznámení přihlíží pouze na základě námitky prodávajícího. Prodávající navíc tuto námitku nemůže úspěšně uplatnit, pokud je vada důsledkem skutečnosti, o které v době odevzdání nemovitosti věděl nebo musel vědět.

3. Co z obou rozhodnutí vyplývá pro kupující a prodávající?

Obě rozhodnutí ukazují, že spory o skryté vady nemovitostí nelze posuzovat pouze podle toho, kdy se vada projevila nebo zda si kupující mohl při prohlídce všimnout určitých technických nedostatků.

Z pohledu kupujícího je důležité, že odpovědnost prodávajícího nemusí být vyloučena ani tehdy, pokud byla při prohlídce viditelná určitá konstrukční nedokonalost. Rozhodující je, zda bylo možné rozpoznat samotnou vadu a její skutečné projevy.

Na druhou stranu kupující nesmí s oznámením zjištěné vady neodůvodněně otálet. Jakmile se projeví například zatékání, zvýšená vlhkost nebo praskliny naznačující závažnější stavební problém, je vhodné stav zdokumentovat a vadu písemně vytknout prodávajícímu. Není přitom zpravidla nutné čekat až na dokončení znaleckého posudku.

Z pohledu prodávajícího může být zásadní jak otázka rozpoznatelnosti vady při uzavření kupní smlouvy, tak včasnost jejího oznámení. Pokud kupující s oznámením vady nepřiměřeně otálí, může se prodávající za splnění zákonných podmínek bránit námitkou opožděného vytknutí vady.

Závěr

Nejnovější judikatura Nejvyššího soudu přináší do problematiky skrytých vad nemovitostí dvě důležitá upřesnění.

Na jedné straně posiluje ochranu kupujícího v případech, kdy skutečné projevy stavební vady nebylo možné při běžné prohlídce nemovitosti rozpoznat. Na druhé straně potvrzuje, že kupující musí jednat včas a nemůže se spoléhat pouze na zákonnou pětiletou lhůtu.

Pro úspěch ve sporu proto bývá rozhodující nejen prokázání samotné vady a její příčiny, ale také okolnosti koupě, rozsah informací dostupných kupujícímu a zejména okamžik, kdy byla vada zjištěna a oznámena prodávajícímu.

Každý případ je přitom nutné posuzovat individuálně, se zohledněním technického stavu nemovitosti, obsahu kupní smlouvy i konkrétních okolností, za nichž se vada projevila.